"직접 가보니 소름 돋았다"...엘리프 검단 포레듀, 입지조건에 대한 반전 평가새 창 열림 > 자유게시판

엘리프 검단 포레듀 분양가, 층별 가격 평단가 분석​검단 신도시는 현재 4단계 공급이 진행되고 있습니다. 전체 계획 물량 5만 1,000세대 중 임대를 제외한 4만 1,000세대가 이미 분양을 마쳤어요.남은 구간이 많지 않습니다.이 시점에 나오는 단지의 분양가는 검단 전체 가격대를 읽는 기준이 됩니다. 계룡건설산업이 검단신도시 AA32 블록에 공급하는 엘리프 검단 포레듀의 가격이 어떤 원리로 짜여 있는지 살펴보겠습니다.단순히 얼마인지가 아니라, 왜 그 금액이 나왔는지를 중심으로 정리했습니다.1. 단지 개요항목내용시행·시공계룡건설산업위치인천 검단신도시 AA32BL (마전동 398-2 일원)규모지하 3층 ~ 지상 15층, 11개동세대수669세대전용면적64㎡ / 84㎡ / 98㎡ / 110㎡ (총 20개 타입)면적 구성60~85㎡ 이하 69.9%, 85㎡ 초과 30.1%주차996대 (세대당 1.49대)입주 예정2028년 3월가격 규제공공택지 분양가상한제 적용2. 포레듀 가격은 이렇습니다.전용면적별 분양가 범위입니다. 모집공고상 공급금액 기준이며, 발코니 확장비와 선택 옵션은 별도예요. 엘리프 검단 포레듀 전용면적분양가 범위64㎡(약 27평)4억 원 중반 ~ 5억 원 초반84㎡(약 33평)5억 원 초반 ~ 6억 원 초반98㎡(약 40평)6억 원대110㎡별도 문의같은 전용면적 안에서도 타입·층·향·동에 따라 금액이 달라집니다. ​특히 64㎡는 A · B · C · D 네 개 타입이 있는데, 최저 타입과 최고 타입 사이에 상당한 차이가 있어요. 이 부분은 뒤에서 다시 설명드리겠습니다.​3. 층별 가격엘리프 포레듀도 다른 단지와 마찬가지로층별 분양가 차이가 있는데요​층별 가격 차이를 금액이 아니라 인상률로 환산해 봤습니다. 최저층에서 최고층까지 올라가면서 가격이 얼마나 오르는지를 비율로 본 건데요.전용 64㎡, 84㎡, 98㎡ 모두 9.9%로 동일했습니다.​전용면적이 다르고 총액도 다른데 인상률이 소수점까지 같습니다. 층별 프리미엄을 정액이 아닌 정률로 설계했다는 뜻이에요.​분양가상한제 단지에서 나타나는 전형적인 구조입니다. 상한제 단지는 택지비와 기본형건축비를 기준으로 분양가가 산정되고, 층별 가산은 정해진 비율 범위 안에서 배분됩니다. 사업자가 인기 층에 프리미엄을 임의로 얹기 엘리프 검단 포레듀 어려운 구조예요.​여기서 실무적인 관점에서 하나 짚어보면인상률이 같다는 건, 면적이 클수록 저층 선택 시 절감되는 금액이 커진다는 뜻입니다. 9.9%를 4억 원에 적용할 때와 6억 원에 적용할 때 절대금액이 다르니까요.4. 총액과 평단가많은 분들이 27평이 34평보다 얼마나 싼 가를 궁금해하시는 데요총액 기준으로는 같은 층 조건에서 7,000만 원에서 1억 원 수준 차이가 납니다. 적은 금액이 아니죠.그런데 공급 면적당 단가로 환산하면 적은 평형대가 가장 높습니다. 전용면적평단가 수준64㎡가장 높음98㎡중간84㎡가장 낮음단지 전체에서 평 단가가 가장 낮은 구간은 84㎡ 저층입니다. 64㎡ 고층과 비교하면 평당 300만 원 이상 벌어집니다.​소형 평형의 평 단가가 높게 형성되는 건 일반적인 현상입니다. 전용률과 공용면적 배분 구조상 소형일수록 평당 단가가 올라가거든요. 다만 그 격차가 얼마나 벌어지는지는 단지마다 다릅니다.​그래서 판단 기준이 둘로 갈립니다.총액과 대출 부담을 먼저 보신다면 → 64㎡면적당 효율을 보신다면 → 84㎡ 저층 구간어느 쪽이 맞다고 단정하기 어렵습니다. 엘리프 검단 포레듀 보유 기간, 가구 구성, 자금 여력에 따라 답이 달라지니까요.한 가지 참고하실 점은, 64㎡는 저층 물량 자체가 많지 않습니다.213세대 중 절반 가까이가 7층 이상 구간에 배정돼 있어서, 낮은 층을 원하시면 선택지가 제한적입니다.​5. 분양가 보 때 주의하실 점검단권 분양가를 비교한 자료들이 인터넷에 여럿 돌아다닙니다. 그런데 그 표들을 그대로 믿으시면 안 되는 경우가 많습니다.기준이 서로 다르기 때문입니다.​시중 비교 자료는 대부분 발코니 확장 포함가로 작성돼 있습니다. 반면 모집공고에 나오는 공급금액은 확장 별도 금액이에요. ​분양가를 비교하실 때는 최소한 세 가지를 맞춰보셔야 합니다.​확장 포함인지 별도인지층 구간이 같은지 - 한쪽은 저층, 한쪽은 고층인 비교가 많습니다면적 기준이 같은지 - 공급면적 평 단가와 전용면적 평 단가를 섞어 쓴 표가 있습니다6. 왜 이 가격이 가능한가 - 분양가상한제엘리프 검단 포레듀는 공공택지에 공급되는 단지로 분양가상한제가 적용됩니다.​상한제 단지의 모집공고에는 분양가가 대지비와 건축비로 분리 표기됩니다. 사업자가 시세를 보고 가격을 정하는 엘리프 검단 포레듀 구조가 아니라는 뜻이에요.​여기서 한 가지 특징이 나옵니다. 대지비는 층과 무관하게 고정됩니다. 1층이든 15층이든 같은 타입이면 대지비가 동일해요. 층별 가격 차이는 전부 건축비 항목에서 발생합니다. 앞서 말씀드린 9.9% 정률 구조가 여기서 나오는 겁니다.​참고로 전용 85㎡를 초과하는 98㎡·110㎡ 구간에서는 부가가치세가 별도로 가산됩니다. 85㎡ 초과 주택이 과세 대상이기 때문인데, 이 부분을 모르고 계시다가 나중에 확인하시는 분들이 계십니다.7. 계약금 5%, 1차 500만 원자금 스케줄입니다.구분비율내용계약금5%1차 500만 원 / 2차는 계약 후 14일 이내중도금60%6회 분할잔금35%입주지정 기간 내계약금 10%가 아니라 5%로 조건 변경되었습니다. 검단권 최근 공급 사례가 대체로 계약금 10% 조건이었던 것과 비교하면 초기 부담을 최소화했습니다.​특히 1차 계약금 500만 원으로 계약서 작성이 가능합니다. 처음에 목돈이 크게 들어가지 않죠.​전매 제한은 소유권이전등기일까지이며, 그 기간이 3년을 초과하면 3년이 적용됩니다.8. 현장에서는 이런 반응이 나옵니다4억 엘리프 검단 포레듀 대라는 가격대에 대한 반응도 마냥 호의적이지는 않습니다. 저렴하다는 반응 보다 그러니까 이 가격이지라고 많이들 생각하시는 것 같습니다.​현재 포레듀 주변으로는 아직 미개발 상태입니다.5단계 구간 특성상 주변 상권과 기반 시설이 형성되기 전입니다. 다만 검단 1~3단계 구역도 같은 과정을 거쳤습니다. 아라역 일대와 신검단중앙역 일대 역시 처음에는 비슷한 상태였고, 입주가 시작되면서 상권이 형성됐습니다. ​9. 정리하면구분내용가격대64㎡ 4억 원 중반~5억 원 초반 / 84㎡ 5억 원대 / 98㎡ 6억 원대층별 구조전 타입 정률 9.9%평단가 최저84㎡ 저층 구간총액 최저64㎡ 저층 구간초기 자금계약금 5%, 1차 500만 원가격 규제공공택지 분양가상한제같은 타입이어도 동과 향, 층에 따라 금액이 달라집니다. 여기에 확장비와 선택하시는 옵션까지 더해야 실제 부담하실 총액이 나옵니다.​어떤 타입을 보셔야 하는지, 예산에 맞는 동과 층이 어디인지는 모델하우스에서 확인이 가능합니다.​전화 주시면 조건에 맞는 타입과 층, 확장·옵션을 포함한 실제 총액까지 정리해서 안내드립니다.​